房地产金融产品创新将何去何从？

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近年来，房地产业和金融业的融合越来越深入，房地产金融产品的创新步伐越来越快。本文对56家金融机构进行了调查，对房地产金融产品创新进行了全面梳理。结果显示，目前房地产金融产品创新主要集中在风险较低的销售端产品；金融风险总体可控，潜在风险值得关注；去库存周期出现结构性分化，个人住房按揭贷款成为金融机构投放重点。

房地产市场金融产品创新面临的风险

目前房地产市场金融产品主要有开发端产品、销售端产品、跨品种创新产品和资产证券化产品，产品创新主要集中在风险较小的销售端产品。

房地产开发项目金融产品准入要求严格，跨机构项目贷款产品较少。房地产开发项目金融产品主要针对房地产开发企业，用以补充项目资金。产品类型主要有传统房地产开發贷款、跨机构项目贷款和房地产信托产品。据调查，金融机构目前普遍对房地产开发贷款控制较严，准入要求较为严格。一是实行名单制管理。所有金融机构均对房地产开发贷款实行'白名单“制管理，能进入金融机构'白名单“的房地产企业为具有一级资质或部分在当地具有龙头地位的二级资质企业。二是审批权限上收。金融机构对房地产开发贷款的审批权限基本已经上收至总行级别，能否进入'白名单“由总行审批。三是区域管理。部分金融机构对房地产开发贷款实现名单制和区域双重审批，对部分四线城市及四线以下城市不能发放房地产开发贷款。如某股份制银行在四线及以下城市因受区域限制，没有一笔房地产开发贷款（表1）。

由于传统的开发贷产品对房地产开发企业的资质要求较高，且部分金融机构对开发贷也有区域准入限制。因此，为降低区域限制带来的项目损失，某股份制银行推出了跨机构的项目贷款。该产品的操作流程是银行将优质的项目贷款向基金公司推荐，基金公司经过项目评估，以委托贷款的形式委托银行进行项目投资，投资期限2年。目前该产品还未出现不良。

房地产金融产品创新集中在风险较低的销售端产品。房地产销售端产品主要针对房地产市场微观主体，如个人、政府、企业，用以补充销售资金。针对个人的产品主要有住房按揭创新产品、农民安家贷；针对政府的产品主要有政府购买服务贷款；针对企业的产品主要有销售未回款收益权融资产品（表2）。

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