房企预提成本费用税前扣除政策解析
预提费用,是指房企从成本费用中预先列支但尚未实际支付的各项费用。《企业所得税法实施条例》第九条规定,企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。在土地增值税清算中,税法规定房地产企业预提费用不得税前扣除。《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。而对于房地产企业预提费用可否企业所得税税前扣除,不能一概而论,需视情进行税务处理。计税成本均应为实际发生的成本,但对于特定的预提(应付)费用允许税前扣除。笔者对房企现行的预提费用税前扣除有关税收政策进行收集和梳理,总结归纳出房企预提费用企业所得税税前扣除的若干情形及相关税政,提供给纳税人在年度企业所得税汇算清缴纳税申报时参考和借鉴。
一、出包工程没有取得发票的可按合同总额的10%预提
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三十二条第(一)款明确,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。
二、公共配套设施可按预算造价合理预提建造费用
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三十二条第(二)款规定,公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件;其中公共配套设施可以按照预算造价来合理预提配套设施建造费用,对于房企来说,实际上可以对串通中介机构对配套设施的预算造价做加大处理,以达到少缴税款的目标。
三、应交未交的报批报建费用、物业完善费用可按规定预提
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三十二条第(三)款要求,应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
四、计提的银行贷款利息可以税前扣除
《企业所得税法实施条例》第三十八条规定,企业在生产经营活动中发生的下列利息支出...
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