浅议土地增值税核实清算与核定征收率清算
【摘要】2011年度，浦东新区税务局要求辖区内的房地产开发企业对达到税法规定清算条件的房地产项目进行土地增值税清算。清算一般采用核实清算和核定征收率清算两种方法。文章结合清算工作实践，试对两种清算方法在实际工作中的应用作比较。
【关键词】土地增值税 核实清算 核定征收率清算
土地增值税一般采用先预征后清算的征管方式。企业在房地产项目达到清算条件之前，通常按照房产预售或销售收入和税务机关核定的预征率计算并预缴土地增值税，待项目达到税法规定的条件后再进行土地增值税清算。企业根据清算结果，补交或申请退回多交土地增值税税额。在实际清算工作中，税务机关采用核实清算和核定征收率清算两种方法。
一、核实清算的应用
在办理土地增值税清算业务时，纳税人转让房地产所取得的增值额应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）规定的税率，计算需缴纳的土地增值税。
清算的步骤：（1）计算转让房地产所取得的收入及增值额的扣除项目；（2）计算增值额，计算公式：增值额=转让房地产所取得的收入-扣除项目；（3）计算增值额与扣除项目金额之比，该比例=增值额÷扣除项目金额；（4）确定适用的税率，《条例》规定土地增值税实行四级超率累进税率，当项目符合《条例》第八条规定的两种情形之一的，免征土地增值税；（5）按《条例》规定的土地增值税税率计算应纳土地增值税总税额；（6）统计核对已缴土地增值税税额；（7）计算应补（退）土地增值税税额，计算公式为应补（退）土地增值税税额=应交土地增值税总税额-已缴土地增值税税额。
同时开发不同类别房产项目的土地增值税应纳税额的，通过自行试算。税法规定，纳税人既从事普通标准住宅开发建造，又开发其他房地产开发建设的，在计算增值额时，如果能够准确区分建造普通标准住宅与开发其他房地产的收入额和扣除项目金额的，应分别计算，确定其征免土地增值税；如果不能准确区分建造普通标准住宅与开发其他房地产的收入额和扣除项目金额的，则不能按《条例》和《细则》的规定享受减税免税的政策优惠（朱桉、周茵，1995）。
实际工作中，纳税人若既从事普通标准住宅开发建造，又进行其他类型房地产开发建设的，可以考虑分类计算或综合计算应纳土地增值税税额。（1）分类计算，按经适房、普通标准住宅、非普通标准住宅等分别计算应交的土地增值税税额；（2）综合计算，将所售房产不分类别，统一计算应...
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