商业银行与房企关于项目资金管理的博弈分析
一、项目资金管理方式的相关界定
项目资金封闭管理：房地产开发贷款评估测算时，通常假定项目是一个独立的系统，项目资本金、银行贷款仅用于本项目开发建设的相关支出，销售收入除用于本项目开发建设的相关支出外，其余部分全部用于偿还银行贷款。采用这种方式进行项目资金管理，称为项目资金封闭管理。
项目资金漏出：如果房地产项目建设过程中，出现项目资本金没有真实到位的情况，或资本金、银行贷款用于项目开发建设之外的其他用途，或销售收入用于除项目开发建设及偿还贷款之外的支出，称为项目资金漏出。
项目资金漏出对偿债能力的影响：对于房地产开发贷款风险而言，因项目自身的投资、销售、诉讼、事故等经营和管理方面的不确定性以及市场销售等方面的不确定性引发的风险一般能够在贷款评估环节予以评估考虑，这些风险是银行和借款人都不愿意发生的。但项目资金漏出与上述因素不同，是由借款人的主观行为引起的。借款人往往以自身盈利最大化为目的，改变原来计划将贷款项目的建设资金移作他用，导致项目资金漏出发生。项目资金漏出一旦发生，是否能够在贷款偿还前或项目支付需要时及时返还具有不确定性，可能导致项目的实际偿债能力低于评估测算的偿债能力，造成贷款偿还风险。
二、商业银行与房企在项目资金管理问题上的行为及结果
（一） 商业银行对房地产开发项目资金封闭管理的一般措施
银行监管部门相关规定对有助于防范项目资金漏出。银行监管规定将项目资本金、四证等作为贷款发放的前提条件①②，要求商业银行做好贷前调查、贷时核查、贷后审查等工作。同时，明确贷款要实行受托支付等贷款用途监管措施③。但是，项目资金漏出途径具有多样性，相关部门对资金漏出问题尚无明确定义以及详细规定。针对项目资金漏出可能引起的贷款风险，商业银行一般在贷款审批、签约环节设定防范性条款，并通过要求分支机构执行相关合同条件加以控制。
（二）项目资金漏出与否对借贷双方的收益与风险分析
理想状态下，商业银行通过严格管理，可有效控制项目资金漏出发生。但由于资金漏出给借贷双方带来的预期收益和预期损失不同，最终发生与否是借贷双方博弈的结果。借贷双方收益与风险分析如下：
第一，如果项目资金漏出，借款人运用这部分资金进行新的投资，投资成功将获取较高收益；但如果投资失败，借款人一旦不能按时偿债，信用状况受到影响，会蒙受一定的损失。如果项目资金不漏出...
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