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论商品房买卖合同中常见的纠纷及法律对策

材料写作网    时间: 2021-02-01 18:06:40     阅读:

[摘 要]在商品房买卖中,经常会出现各种纠纷,包括房地产开发商单方违约引发的合同纠纷、不当交付引起的纠纷等等,笔者就此类问题进行了深入分析。

[关键词]商品房 买卖合同 法律对策

作者简介:王梦静(1982-),女,籍贯宣城,上海大学法学院06级在读研究生,研究方向:民商法。

一、房地产开发商不按期交付引发的合同纠纷及法律对策

(一)主观因素导致的合同纠纷及法律对策

1.房地产开发商单方违约引发的合同纠纷及法律对策

房地产开发商单方违约,主要是指房地产开发商由于自身的过错,未按照合同约定的日期交付商品房的情况。根据合同法的规定,这种情形应该由房地产开发商承担违约责任,包括实际履行、赔偿损失、支付违约金等。商品房预售合同中有关于违约金的具体约定的,应该按照约定的数额支付违约金;若合同中并无违约金约定的,则参照在此期间有关主管部门公布的或者有相关资格的房地产评估机构评定的相同地段同类房屋租金的标准确定。

在商品房预售合同的实践操作领域,这种违约的典型情形是房地产开发商将工程款项挪作它用。笔者认为,在这种情形下,如果房地产开发商尚有能力继续履行合同,应当要求其继续履约并承担相应的违约责任;如若房地产开发商已无力继续履约,则购房人可主张解除合同,并要求房地产开发商退还房款和承担违约责任。

2.购房人违约在先、房地产开发商违约在后所引发的合同纠纷及法律对策

这这主要是指购房人未全额支付购房款或延期支付购房款,于此之后,房地产开发商也违反了合同义务,没有按期交付房屋的情形。在实践领域,房地产开发商通常会以购房人违约在先,要求免除己方的违约责任。我国《合同法》第67条明确规定:'当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。“当然,如果先履行义务一方的义务履行情况属于不适当履约,这时后履行义务一方只享有相应的抗辩权。

笔者认为,在商品房预售合同领域,如果购房人已经交付大部分的购房款,只有小额房款尚未交付,房地产开发商应当按照合同规定的期限使商品房具备交付条件,并通知购房人交足余款否则将行使抗辩权。如果房地产开发商既不按期建成房屋,也不通知购房人履行义务,将丧失抗辩权,并构成违约,这时应当由合同双方当事人承担各自的违约责任。

(二)...

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