土地增值税的核算与纳税筹划
摘要：对于房地产企业来说，土地增值税是一项重要的成本支出，因此需要严格的税款核算和详尽的税收筹划。业内有收入分散筹划法、费用迁移筹划法、'临界点“筹划法等筹划方法。本文将结合房地产企业土地增值税问题，试图探索一条适合房地产企业进行合理税收筹划的新思路。
关键词：土地增值税 征税对象 增值收入 纳税筹划
一、引言
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。征收土地增值税首先要发生国有土地使用权的转让行为，非国有土地（如集体土地）的转让以及国有土地的出让行为都不征收土地增值税。增值性收入包括货币收入、实物收入以及其他收入，对于不产生增值收入的房地产赠与行为不征收土地增值税。
二、土地增值税概述
国家推行土地增值税的主要目的是抑制房地产投机，限制滥用耕地行为，同时调节收入分配，缩小贫富差距，保障人民的根本利益。土地增值税采用超额累进税率，增值收入多的多缴纳，增值收入少的少缴纳。超额累进税率要求：土地及地上附着物增值额小于等于相关扣除项目百分之五十的部分，按照百分之三十的税率缴纳税金；增值额大于扣除项目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的税率缴纳税金；增值额大于扣除项目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的税率缴纳税金；增值额大于百分之二百的部分，按照百分之六十的税率缴纳税金。
另外，国家针对房地产企业还颁布了一条特别规定：房地产企业建造普通标准住宅对外出售，增值额不超过扣除项目金额合计数的百分之二十的部分免征土地增值税。鉴于此，房地产企业应当合理控制土地及地上附着物的增值率，详细计算扣除项目，找出项目增值临界点，为企业的合理避税做出相应筹划。税务总局颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》有效的弥补了过去税法中对于房地产行业的税收漏洞，但也为房地产税收筹划提供了新的利用空间。对于土地增值税，我们认为还有很大的避税空间可以利用，其经济效益还是较为可观的。
三、土地增值税的核算与纳税筹划
（一）利用税收优惠政策进行纳税筹划
根据我国《税法》的相关规定，作为纳税人的房地产企业建造普通住宅用于出售时，倘若房屋增值额在扣除项目金额合计数的百分之二十以下，那么无需征收土地增值税；倘若大于百分之二十，则应就其全部增值额征收土地增...
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