后金融危机时代中国房地产开发模式转型升级路径及对策
内容摘要：本文基于后金融危机的时代背景系统分析了中国传统房地产开发模式所面临的挑战及其转型升级的具体路径和对策建议。研究发现，成本的提高和收益的下降使得传统的滚动开发销售型模式面临盈利空间缩小、融资成本提高和销售陷入僵局的严峻挑战。为了克服这些挑战，实现房地产开发的可持续发展，应该遵循房地产开发产业链的内部分工专业化、以直接融资为主的筹资多元化和销售与持有并重的经营稳健化三条路径，并最终建立起以资本和服务为主导的全国一体化房地产市场。为了顺利实现这些路径，可以采用资源整合、资本运作和品牌构建等具体的应对策略。同时，政府特别是地方政府的改革与支持必不可少。
关键词：后金融危机时代 房地产开发模式 转型升级
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
后金融危机时代中国房地产传统开发模式面临的挑战
后金融危机时代，民众的消费意愿和消费能力均大幅下降，行业风险明显加剧，然而与楼市持续低迷相比，中国传统的房地产开发模式所面临的挑战更大。中国在房地产开发方面主要采取的是香港模式，这一模式以房地产开发商为中心，集土地购买、房屋建造、销售管理于一体，以预售回款和银行贷款为主要筹资方式，并具有以下几个显著特点：第一，土地增值是开发商主要的盈利来源，在刚性需求的刺激下，城市土地价格不断上涨，而总房价中有超过一半是属于土地价格，因此圈地升值是开发商的主要盈利模式，'地王“是开发商实力象征的典型代表；第二，滚动开发是开发商的主要运作方式，房产一旦开发完成，开发商获得回款之后会立即开始新的项目，而项目一旦销售完毕，开发商就基本上与其没有任何关系了；第三，销售回款是开发商的主要目的，正是基于土地增值和滚动开发的盈利和运作模式，能够在短时间内将项目销售给客户从而获得回款并进而从事下一轮的圈地和开发就成为中国房地产开发商的主要目的。虽然这一模式在城镇化迅速发展和房价不断高涨的情况下给开发商带来了丰厚的回报，但是在后金融危机时代则对开发商形成了极大挑战：
（一）土地成本不断提高，盈利空间迅速缩小
金融危机之前的很长一段时间内，开发商获取土地的使用权较为容易，成本较低，这源于两个方面：一是土地供给较为充足，政策不够规范，而且很多'地王“本身就是国有企业，因此可以通过较为低廉的价格拿到土地转而在市场上高价出售直接获取高额收益；二是土地补偿标准较低，相关主体维权意识淡薄，而...
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