房地产业土地增值税清算实务中共性问题探析
摘 要：土地增值税清算计算复杂，政策性强，近年来随着税务机关对土地增值税重视、清算力度加强，房地产纳税人在清算中由于前期政策理解有误、缺乏经验、考虑不周等原因，给项目后期清算带来许多隐患，本文从清算中出现的此类共性问题进行探析。
关键词：土地增值税清算 共性问题 探析
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。自1993年开征以来，一直默默无闻，随着2007-2014年我国房地产业发展的跌宕起伏，以及新闻媒体对土地增值税欠税及征管不力的质疑，该税种才从幕后走入公众视野。由于房地产业项目建设周期长，成本归集滞后且销售时间跨度大，对征管方及纳税人造成一定困惑，笔者作为房地产财务从业者，在经历多次清算并与业界同行交流中，对土地增值税清算中存在共性问题，做以下探析。
一、清算条件
国税发【2006】187号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：1、房地产项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产项目占整个可销售面积比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积应经出租或自用；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记单未办理土地增值税清算的。
凡符合上述（一）、（二）条件的应当清算、可清算项目都纳入清算范围。
二、清算中共性问题的探析及处理
1、以本地块上所开发产品换取该土地使用权的，未将换出的开发产品视同销售交纳相应税款，直接加支付补价或减收到补价确认开发项目的土地成本，致使收入减少、未缴纳销售税金、无销售成本结转，导致收入及成本扣除项目不实。
例一、甲开发企业与乙企业签订协议，由乙企业将自己闲置土地提供甲企业用以商品房开发，甲企业用该地块所开发的面积为18725平方米的175套产品作为土地价款支付乙企业，该批置换房产建设总成本为58983750元，本块同类产品售价4500元/㎡，土地增值税预征率为2%。
错误会计处理为：
借：开发成本””土地取得成本 58983750
贷： 开发成本””置换房产建设成本58983750
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