解决我国房地产融资困境之我见
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几乎为单一银行体制的房地产开发金融条件下,房地产公司的高负债率问题具有宏观效应,资产负债率高是各国房地产开发公司的普遍情况。但从宏观效应看,由于我国房地产开发对银行贷款高度依赖,所以我国房地产开发公司的高负债率可能招致的风险大于房地产金融发达的国家。
房地产开发融资存在的问题
国内银行房地产开发融资服务能力不足,加大了房地产开发贷款的风险。一是风险定价能力不足。世界银行研究报告指出,我国银行收取的开发贷款利率不足以涵盖信贷风险。银行应该对风险收取费用,实施恰当的贷款信贷标准。虽然贷款机构按照人民银行和银监会的要求正在收紧贷款标准,但是中国人民银行报告仍显示,在2005年,尽管开发贷款质量较差,银行向开发商发放的基本贷款率仍在5.5%～6.1%之间,与居民住房贷款的利率相差不大。
二是产品提供能力不足。以澳大利亚麦格理银行为例。麦格理基金提供的房地产开发金融产品主要有两大类别:一是风险共担贷款,向房地产开发商提供规模上限可与项目建设成本相当的贷款。典型的做法是2/3的贷款被看作债务,剩下的1/3贷款被看作权益;二是房地产开发的结构化融资,即按照每个房地产开发项目的要求进行创造性债务和权益结构化融资。我国商业银行单一的房地产开发贷款产品与麦格理银行能够提供的产品和服务有着很大的差距。
三是土地储备贷款存在潜在风险。尽管房地产开发的每个阶段都有融资需求,但各个阶段所面临的投资风险不同,其中土地投资风险最大。在发达国家,土地购买资金主要来自于权益投入。我国的情况恰与之相反,由于土地储备贷款主体的政府背景,土地储备贷款规模增长迅速。此外,国家审计署《国有土地使用权出让金审计调查结果》指出,土地储备贷款中存在两个突出问题,给土地储备贷款带来较大风险。一是土地储备贷款的抵押物不实,即用于抵押的土地并非是真正已储备的土地,同时有的土地储备机构贷款规模过大而还款能力不足;二是土地储备贷款被用于市政设施建设等非土地储备用途。产生这一问题的根本原因是部分地方政府将土地储备贷款作为重要的融资渠道,为获取城市发展所需的巨额资金,以储备土地的名义大量贷款用于城市建设。除了贷款风险外,土地储备贷款规模过大,还会大量透支地方政府未来的土地收...
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