土地投机是中国房地产开发的行业本质
今年3月以来，房价再次上涨催动了住房的大量需求，再现了2007年供不应求的疯狂局面。与住房市场同步火热的，是连创新高的土地市场。然而，土地市场展现给我们的，是迥然不同的冷热局面：一边是火热的土地拍卖，一边的已拍土地却是杂草丛生、批而不用。根据我的观察，在我国，土地长期闲置的现象在各地都大量存在，其中不乏曾经名噪一时的'地王“。据统计，2009年三季度末，全国捧名前10名的上市房企围地规模已经达到3亿平方米。
很显然，土地囤积并不是2009年的新现象，而是我国房地产开发特色下土地市场的一个常态。根据戴德粱行的分析，1998-2008年问，全国用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，仍有近40％的土地滞压于发展商手中。
为什么随着土地价格的高涨，土地积压和浪费现象越发严重，土地价格完全失去了调节土地资源配置的作用了呢?我认为根本在于房地产开发商对于土地的高度投机所致。
根据中国的《宪法》规定，城市土地归国家所有，农村土地归农村集体所有，国家可以根据公共利益的需要，对农村集体土地进行征收。这里有一个重要前提，土地一旦转为城市用地，必须经过地方政府征收，不管土地用于商业开发，还是公共利益要求。由于混淆了公共利益与商业开发之间的关系，地方政府成为城市土地供给的唯一垄断者、经营者。政府不仅以'国家征用“的借口压低农民集体征用价格，而且通过'招拍挂“的方式，尽可能高地获取土地收益。
在住房开发方面，基于所谓'统一规划、统一开发“的要求，地方政府又将房地产开发商作为土地唯一的需求者。例如，在现行政策下，政府严格限制居民个人和集体自住建房，禁止非开发企业建设开发住房，而将房屋建设开发的权利赋予房地产开发商，使得开发商可以充分利用其垄断经营的优势，哄抬地价和房价，造成房价节节升高。由此产生的土地升值部分为地方政府和房地产开发商瓜分。
根据现行土地政策，城市周边的集体用地，只能作为城市政府土地征用的储备，城市居民购买农民宅基地受到严格禁止，广大的农村房地产，不能对城市的高房价形成平抑。例如在我国一些城市外围，存在着大量的由农民集体组织建设开发的楼房，称为'小产权房“。由于没有经过地方政府征用和开发商的'合法“开发，这些房屋尽管在品质、使用价值上与商品房相差无几，但不能获得合理产权，也就不能对高价的'大产权“商品房市场形成有效平抑...
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