房地产业的税收筹划

材料写作网    时间: 2021-02-01 18:07:22     阅读:次

房地产业进行税收筹划的途径主要包括：

(一)筹划'临界点“，确定适当的房地产价格

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税收政策规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。起征点的规定决定着存在着税收筹划的空间。上述房地产公司的遗憾即属没考虑到该临界点。所以该公司应采用方法1的销售方式进行销售。

(二)设立销售公司以减轻税负

一些房地产公司也可以根据自身情况采用此法。下面我将通过一简化案例来说明。在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果开发商采用的价格有两种。1、可供销售的普通标准住宅以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为116696万元，增值率为19．97％，免征土地增值税。净赚23304万元。2、若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167．5万元，增值率为28．48％，应纳99．75万元的土地增值税，净赚232．75万元。如果开发商将销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司，房屋开发公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19．97％，小于20％免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税、城建税、教育费附加合计：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5万元，从利益集团看，可获得250万元的利润，比筹划前增加1725万元。

(三)利用借款利息，确定合适的利息扣除方式

1．房地产开发完工前。按企业会计制度规定，此时发生的为开发房地产产生的借款，可计入房地产开发成本，并作为计算房地产开发费用的扣除基数，特别是房地产开发企业可加计20％的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业净收益。

2．房地产开发完工后。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发的成本）*5％以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发项目为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10％以内。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明...

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