商品房交付中房屋规划用途性质变更的法律责任
摘 要：随着城市对商业用房需求不断增大，已经建好的商品房出现了用途性质的变更，大量的'商业用房“改为'办公用房“。由于对'商业用房“概念的理解不同，缺乏明确的法律规定，加之购房者法律意识淡薄，导致交房时出现规划用途性质变更中关于违约责任认定、违约赔偿等问题。本文结合具体案例，详细分析了商品房交付中房屋规划用途性质变更的法律责任。
关键词：商业用房 ；办公用房； 契约自由； 违约责任
中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1003-1502（2014）03-0057-05
近年来，我国第三产业发展如雨后春笋，各种商贸公司、个体经营者数量激增，商品房市场需求日益增大，推动了房地产业的迅猛发展。由于市场供需不平衡，商业用房的市场上出现了十分混乱的现象，有些房地产开发商利用某些法律规定模糊，在商品房交易中违规交易，侵害购房者的合法权益。其中最为常见的是借对'商业用房“概念的理解不同，交房时规划用途性质变更，缩小房屋使用范围的行为。法律界定的不明确性，购房者专业知识缺乏、法律意识淡薄及房地产开发公司凭借其强势地位与购房者签订的格式合同，导致商品房交易中不诚信问题频现。本文将结合具体案例从法律上进行分析，以期对立法及商品房交易实务有所借鉴。
一、商品房交付中房屋规划用途性质变更的案例
案例： A住户与B房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定B房地产开发公司向A交付规划用途为'商业“的房屋，合同签订后A用户依约向B房地产开发公司履行付款义务，交房时B房地产开发公司向A用户交付《房屋产权初始登记证》记载房产规划用途为'办公“的房屋。双方就房地产开发公司交付记载房产规划用途为'办公“的房屋发生纠纷，A认为'办公“用途与'商业“用途是两个明显不同的概念，使用功能也完全不同，B的行为已经构成违约；B则认为根据国家相关部门对商品房相关分类的规定和当地发改委的核准决定，商业经营用房和商业办公用房均属于'商业用途“并没有违约，双方无法协商达成一致，就此诉诸司法机构。此类就商品房规划问题上的争议在司法实务中并不少见。
该案件中房地产开发商的行为是否构成违约？在实际处理中形成了两种不同观点：一方认为办公用房属于'商业用途“范围，B房地产开发公司的行为并不构成违约，也就不存在后续的履行违约责任等问题；另一方则主张B房地产开发公司的行为明显构成违约，应当根据双方的合同约定及相关的法...
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