关于物业管理中若干法律问题的思考
摘要:物业管理是在我国改革开放及房地产市场快速发展中兴起的一个新兴行业。物业管理行为的实施,对于改善人民群众的生活、工作环境、提高城市管理水平、 促进住宅建设等方面,起到了积极重要的作用。但物业管理在发展中也存在着一些亟需解决的问题。本文通过对物业管理的法律关系、物业管理活动中遇到的一些问题的分析,提出如何完善我国物业管理的法律制度,以期对提高我国的物业管理水平有所帮助。
关键词:物业管理法律问题
近年来,随着我国城镇住房制度的改革及城市房地产市场的飞速发展,物业管理行业也进入了一个迅速发展的新时期。物业管理作为一个新兴的行业,在发展中确实也存在着一些亟待解决的矛盾和问题。为了规范物业管理行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,2003年6月8日,国务院发布了第379号令,颁布了《 物业管理条例》, 并于2003年9月1日起施行。
1.物业管理中的法律关系
在物业管理活动中之所以出现许多问题,一个主要原因就是很多人对物业管理中的法律关系认识不清。房地产开发商开发一个物业区,通过市场销售,将所建商品房出售给业主。其法律地位从原来开发项目的所有者逐步转移,出售后即不再拥有已售出部分商品房的所有权。虽然所有权已经发生了转移,但大多数房地产开发商在概念中认为所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建,当然物业管理由他们管。这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中尤为重要,所以在物业管理中,都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。
2.房地产开发商直接管理物业容易引发的法律问题
从专业分工的角度上来讲,物业管理应该由专门的物业管理公司来经营,但在实际操作中,有很多项目的房地产开发商在其内部附设一个物业管理部门,自制物业管理公约,自订收费标准,自己组织安排成立物业管理委员会。这种行为容易造成如下问题:
(1)房屋本身质量问题导致业主拒交管理费。
(2)当装修出现诸如壁纸脱落、地板走翘、石膏板开裂或装饰物变形等质量问题导致业主要求房地产开发商减免几个月的物业管理费。
(3)当实测面积与购买时的暂测面积有误差时。
(4)采用分期付款或尾款缓交的情况。这时如果发生房屋质量问题,装修质量或水电气暖,以及面积方面的问题,或有物业管理不到位的问题时,房地产开发商不但物业管理费收不上来,就连剩余未付的...
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