“营改增”背景下房地产开发企业税收筹划案例研究
我国全面推行的'营改增“对房地产开发业税收筹划提出了更高的要求。文章采用理论与实际相结合的方法，选取KA公司具有代表性的项目开发案例，运用税收筹划的相关知识，提出具体操作方法，证明了税收筹划对房地产开发业的积极影响。
营改增 房地产开发业 税收筹划
根据现行税收政策，房地产开发业涉及增值税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育费附加、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税，税务成本占开发成本的30%左右，税费成为房地产开发项日中的重要财务支出。因此企业必须通过税收筹划缩减成本，增强核心竞争力，才能使企业在法律允许的条件下实现效益最大化。
房地产开发企业主要经营业务
房产和地产的开发、建设和经营是房地产开发企业的主要业务。土地开发又包括一级开发与二级开发，政府相关部门把土地的一级开发项目转让给房地产开发企业，开发完成后再进行挂牌转让：二级开发即房地产开发企业在市场上采用招、拍、挂等方式获取土地使用权之后，再进行开发、转让、租赁或抵押。
房地产开发项目各环节税负
（1）项目建设阶段。企业通过招标、拍卖和挂牌的方式在一级市场获取土地时需要支付土地出让资金、契税和印花税等，而在二级市场上获取土地使用转让权时，则需要支付土地转让金、契税以及印花税等。此外，企业还需要支付施工单位所需要代扣代缴的增值税和城市维护建没税及教育费附加，合同签订后还需要缴纳印花税以及城镇土地使用税等。（2）项日转让阶段。企业需要缴纳因销售不动产而产生的增值税、土地增值税以及企业所得税等，流转税在此过程中转移到了消费者身上。（3）项目产品的持有使用阶段。企业将项日产品转化为自用的同定资产时需要交纳一定的房产税及城镇土地使用税，这个环节的税负较小，对企业影响不大。
房地产开发企业税收筹划切入点
（1）从税收筹划空间最大的增值税、土地增值税和企业所得税入手。（2）从税收优惠政策人手。（3）从企业纳税人构成入手。根据我国现行税法，凡不属于某税种的纳税人，就不需要缴纳该项税收。（4）从影响纳税额的基本因素即计税依据和税率入手。（5）从不同的财务管理过程入手。企业经历的筹资、投资、资金运营和收益分配等资金管理过程都存在税收筹划空间。
KA房地产开发公司税收筹划案例分析
（1）土地获取方案筹划。假设KA房地产开发公司在项目开展之...
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