不动产证券化的民法原理
内容提要 不动产证券化主要是指住房抵押贷款的证券化，发达国家对此已有成功的实践，在我国也有非常重要的现实意义。本文在分析发达国家不动产证券化的基础上提出，住房抵押贷款证券化的民法原理主要表现在三种合同关系中：一是住房抵押贷款债权的转让合同；二是证券买卖合同；三是证券投资信托合同。
关键词 不动产 抵押贷款 证券
一、不动产证券化的功能
土地短缺问题，与其说是绝对量不足，倒不如说是未被有效利用。在土地的充分利用方面，土地所有权人未必具有资金筹措能力、技术开发能力和开发后的经营能力。土地出卖后，买主可能会充分地利用土地，但由于土地具有作为资产的优越性，所以土地所有权人一般不愿意出卖土地。在这种情况下，充分利用土地的思路只能是在保留所有权的前提下如何高效地利用土地，也就是说，土地所有权和利用权的分离是必要的，而这种分离最古老的方式就是土地出租。由于对租地权的过分保护，土地出租与转移土地所有权在经济利益方面的差异几乎等于零，所以土地出租对于土地所有权人未必有多大魅力。因此，有些发达国家希望通过不动产证券化来实现对土地经济价值的充分挖掘，并已进行了许多成功的实践。对于人多地少的我国来说，不动产证券化更具有现实意义。
不动产证券化是指将由不动产能够得到的收益作为担保来发行有价证券。在德国民法理论中早有权利证券化的说法，此所谓证券即指有价证券。有价证券的名称在德国旧商法中已经开始使用，其定义是'表彰财产权的证券“，权利的行使或处分必须是证券的占有和转移。美国在不动产证券化方面已有许多成功的实践，而且有逐步成为金融改革中心内容之一的趋势。属于大陆法系的日本近年来也在借鉴美国经验的基础上进行了不动产证券化的实践。
在我国，住宅抵押贷款证券化更具有非常重要的意义。目前我国住宅产业化发展面临的高房价与低收入的矛盾，严重制约了我国居民的房屋购买力。政府虽然采取各种手段降低房价，但由于价值规律的制约，幅度不会太大。就发行住宅抵押贷款的商业银行而言，不良债权的增加，以及住宅抵押贷款作为一种长期贷款影响了银行资产的流动性，因此客观上限制了住宅抵押贷款的规模，从而无法满足住宅市场的需要。解决这一发展瓶颈问题的有效手段之一就是住宅抵押贷款的证券化。发放住宅贷款的银行为了提高资产流动性和回避风险，可将其拥有的住宅抵押贷款债权售出或者转化为不动产...
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