试论房地产开发项目的前期成本管控
【摘要】房地产开发项目的前期成本管控是房地产项目成本控制的重中之重。本文对房地产开发项目前期成本的构成及其风险点进行分析：从房地产项目前期开发决策阶段﹑规划设计阶段入手，论述房地产开发项目成本管理的方法和措施。通过对项目前期成本的管控，进而为整体成本控制打下良好的基础。
【关键词】房地产开发项目 前期成本管控
一、引言
房地产行业经过近年来的高速发展，已成为国民经济的支柱产业之一，房地产行业竞争也日趋激烈。在国家对房地产行业进行宏观调控的大背景下，房地产开发企业面临严峻的考验。特别是政府相关部门房产限购、抑制房价增长等政策的出台，制约了房地产开发企业收入增长的空间。房地产开发企业想要在新形势下立于不败之地，成本控制成为首要任务。目前，很多房地产企业将项目施工管理阶段的成本控制作为成本控制的重点，未重视项目前期成本管控。而作为前期成本构成的前期投资决策阶段和规划设计阶段的成本控制对土地成本及工程造价成本的影响可达75%～90%。因此，房地产开发企业必须将项目前期成本管控放在整体成本控制的首位，从而达到降低成本，提高利润的目的。
二、房地产开发项目前期成本构成及其风险关键控制点的分析
（一）房地产开发项目前期成本的构成
房地产开发项目前期成本的具体内容根据所在地区的不同有所区别，但一般而言由以下成本构成：
1.支付的土地出让金。即当地土地部门挂牌出让或拍卖出让土地所收取的费用。
2.土地拆迁及安置补偿费。包含青苗补偿费、耕地占用税、征地管理费、拆迁安置费等。
3.前期工程费。包含规划设计费、勘察费、'三通一平“费或'七通一平“费。
4.其他前期费用。包含前期相关人员工资、福利费、资金利息等。
（二）房地产开发项目前期成本的风险关键控制点
1.面临风险：土地购买风险、土地拆迁安置风险。
对应的风险关键控制点：前期投资决策阶段。
土地成本支出约占到项目总成本的30%，对地块的开发风险后期升值的评估论证和成本测算工作决定了项目的可行性。因此，前期投资决策是项目开发中最重要的阶段，也是前期成本最重要的风险关键控制点。
2.面临风险：设计质量风险、设计技术风险。
对应的风险关键控制点：规划设计阶段。
规划设计费虽然开发项目总成本的不到1%，但在项目决策后对项目总成本的影响达75%以上，设计质量的好坏直接影响工程造...
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