国家宏观调控下的房地产业何去何从？
一、对国家房地产宏观调控政策的分析
从2001年年初开始，房地产行业出现某些非理性的发展势头,集中表现在固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大、投资结构不合理等。2003年房地产开发贷款余额增长很快，前三季度各类房地产贷款(包括住房开发贷款和个人住房贷款)增加4264亿元，占全部中长期贷款增加额的37%。银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，潜在金融风险不容忽视。
在房地产投资大幅增加的同时，房屋的空置率也在不断上升。根据国家统计局的资料，2003年，全国商品房空置总量已达1.2亿平方米，按一套100平方米换算，意味着大约有1000万套的房子闲置，其中有一半的房空置了一年，占压资金超过2500亿元。而房地产开发企业20%-30%左右的资金是来自银行贷款，还有至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款，两者相加，约60%的房地产投资金额来源于商业银行。资金来源的集中度过高，使商业银行的信贷潜在风险增大，央行当然不能坐视不管。
4月24日，國务院派出的八个银监会调查小组，迅速抵达南方的一些主要城市。4月24、25日，在海南博鳌举办的亚洲论坛上，央行副行长吴晓灵指出，中国经济确实在某些领域存在投资过热的问题，由于政府采取的是'渐进式“的调控措施，政策实施效果的显现需要一段时间。4月26日，胡锦涛总书记就强调'坚决遏制“过热行业的投机行为。4月27日，有关媒体发布了'国务院决定调高钢铁、水泥、电解铝、房地产开发固定资产投资项目资本金比例15个百分点“的消息，即钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均由20%及以上提高到35%及以上。4月27、28日，温家宝在北京接受欧洲媒体采访时，再次强调国务院将采取四大举措抑制经济过热。随后温总理主持召开国务院常务会议，研究部署土地市场治理整顿和严格土地管理工作。在党政领导的关注下，政府部门也紧急行动，4月7日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，此举意在抑制那些资本金不足靠银行贷款搞投资的'空手道“。4月30日，中国银监会发出通知，要求商业银行适时、适度对钢铁、电解铝、水泥以及房地产、汽车等过热行业贷款进行合理控制，对于盲目投资、低水平扩张、不符合国家产业政策和市场准入条件，以及未按规定程序审批的项目，一律不得发放新的贷款，已给予授信和已发生贷款的要采取适当、稳妥的方式予以纠正。在加强土地...
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