海南省住房按揭贷款抵押担保的现状、风险与改进建议
摘要：最近一个时期以来，国际金融危机持续蔓延，对我国经济金融的负面影响日益加深，对房地产业发展的冲击不断显现。本文结合监管工作的实际，对海南辖内中小银行个人住房按揭贷款抵押落实情况进行调研，重点剖析住房按揭贷款抵押率偏低的成因与风险，并提出对策建议。
关键词：中小银行；按揭贷款；落实率；风险分析；对策
中图分类号：F832.45 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2009)03-0079-02
当前，由美国次贷危机引发的国际金融海啸，对我国经济金融产生了一定的冲击，使我国经济金融的进一步发展面临诸多不确定因素。特别是对过热的房地产市场无疑是当头棒喝。因此，笔者近期结合监管工作的实际，对海南辖内中小银行个人住房按揭贷款抵押落实情况进行调研，重点剖析中小银行住房按揭贷款抵押落实不到位的成因与风险，并提出一些建议，切实防范'假按揭“、'假权证“等问题，督促银行依法合规经营，增强风险意识，防范和化解个人住房按揭贷款的潜在风险，努力提高信贷资产质量，切实提升监管执行力和提高监管有效性。
一、海南省个人住房按揭贷款抵押的基本情况
近几年来，随着改革开放的深入，使居民收入的增长和消费能力的不断提高。为减少人民币贬值的风险，许多居民纷纷进入股市和房市，使我国的股市和房市价格飚升。海南辖内股份制银行为满足居民的消费，对零售业务的重视程度也不断提高，而个人住房按揭贷款又是各行优先发展的重点。按揭贷款是采取以所购买的房产进行抵押的方式发放贷款，贷款风险基本能被抵押物完全覆盖，风险相对较少，因此，各行当作优质资产来发展。但是由于在办理房产抵押过程中存在诸多问题，导致按揭贷款所涉及的房屋抵押担保落实比例普遍偏低，截至2008年12月31日，海南省辖内中小银行个人住房按揭贷款需办理预抵押登记为13207笔，其中：(1)已办理期房预抵押登记12624笔，占总笔数95.59％。(2)未设期房预抵押582笔(其中以其全部贷款作为保证的有401笔)，占总数4.41％。(3)已办妥他项权证的贷款有7844笔，整体抵押落实比例59.39％。(4)整体未办理产权证抵押5363笔，占总数40.61％。其中，贷款发放期限二年以内未办理产权证抵押3377笔，占总数25.57％；二年及以上未办理产权证抵押1986笔，占总数15.04％。综上所述，整体落实抵押担保的贷款占六成，未落实抵押担保的贷款占四成，如担保抵押物未能达到足值、有效的话，贷款可能有悬空的风险。因此，必须引起重视。
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