房地产的“轻”与“重”
房地产是资金密集型行业，项目开发涉及的资金量大，很多人自然地把房地产开发归于'重资产“的商业模式。但一种商业模式的'轻“与'重“并不取决于它的绝对资金量，而取决于相对资金量””即自有资金的比重，在财务上表现为净资产与总资产的比率。
'轻资产“模式是利用该行业在产业链中的优势，或企业在行业中的品牌、技术和资源的优势，得以在经营过程中加'杠杆“，从而实现较高的净资产收益率。极端的例子就是所谓'靠关系“攒钱，靠关键资源的获取，实现小本或者无本万利，当然这也就伴随着无限风险。
因此，从自有资金的比重来看，传统的房地产开发模式无疑是'轻资产“运营模式。之所以能实现'轻资产“运营，是由于1998年实行住房货币化以来这十几年，房地产一直是卖方市场，依靠这种优势地位，房企较容易从金融机构贷到资金，较容易向建筑商和材料供应商欠款，也较容易向客户预收房款。在资产负债表上，表现为，所有者权益（净资产）占比较低。一般房企资产负债率高达70%～80%左右，就是说70%～80%的运营资金是借来的（金融借款），或是欠来的（工程材料欠款或预收款）。因此，传统房地产开发的商业模式无疑是'轻资产“的模式。
相反，被普遍认为轻资产的REITs恰恰不是'轻资产“模式，而是通过持有资产获得稳定收益的'重资产“模式。只是REITs将资产证券化，降低商业物业投资的门槛，实现了'轻资本“。由于没有加'杠杆“，REITs的回报率稳健但不高。很多开发商的商业物业开发如火如荼，而REITs始终难以成行的一个主要原因就是，失去了'杠杆“效应的商业物业租金回报难以达到REITs发行的要求。
既然传统的房地产开发已经是'轻资产“模式，为何大家热衷于讨论这个话题？原因是，供求关系的变化使得房企在产业链的优势地位正在失去；经济增长、人口红利、城镇化给房地产行业带来的边际效益在减小。房地产行业正在从快速发展期进入成熟期，地价房价上涨趋于平缓，波动加大，行业资金成本居高不下，平均利润率在持续下降，使得高比例借款欠款发展的模式难以为继。
新的'轻资产“模式开始成为房企转型的研究方向。'轻资产“运营就是在资源有限的条件下，利用外在资源，以最低的投入，实现股东价值最大化。新的轻资产模式的核心是品牌和管理的输出，企业经营专业能力所支撑的品牌优势越来越关键。
随着行业利润率和杠杆率的下降，房企不敢持有资产赌升值，而是关注经营质量，追求'有质量的...
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