住房预售制度：楼市“恶之花”
住房预售制度是国内房地产繁荣的关键,也是许多楼市问题产生的根源
住房预售制度是当前房地产融资制度的核心。可以说,1998年实行住房货币分配以来,如果没有住房预售制度,也就不会有房地产市场如今的繁荣。但同时,正因为住房预售制度对房地产市场的重要性,也给房地产市场带来了许多风险。因此,如何保证住房预售制度健全与完善不仅决定了国内房地产市场能否健康持续地发展,也决定了国内银行业的风险高低,更决定了住房消费者的利益是否能够得到保护而不被侵害。
在国内房地产市场发展初期,住房预售制度设立的目的是为了扶持成长中的房地产开发企业,降低房地产行业的进入门槛,鼓励更多企业进入房地产,以保证中国的住房制度改革得以成功。1997年中国个人住房按揭贷款余额只有190亿元,到2009年6月底则已达38600亿,11年多的时间增加了200多倍。特别是今年上半年随着住房按揭贷款的快速增长,住房销售与价格又快速飙升。但是,我们也应该看到,房屋预售制度一方面在一定程度上推动了国内房地产市场繁荣;另一方面,住房预售制度的缺陷也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富制创造了条件。比如,有的房地产商通过'炒楼花“来制造出楼市的虚假紧缺,借机这种制度囤积居奇抬高价格;有的用对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益;还有的把已抵押的房屋再预售,把已预售的房屋再抵押,或者进行房屋重复预售,最后'携款潜逃“等。由于中国住房预售制度的不合理与不完善,特别是十几年来没有修改,从而使得这种制度不仅是推高国内房价的根本机制,也是房地产暴利不合理的制度根源。可以说,从当前中国的住房预售制度来看,它不仅妨碍国内房地产市场的健康发展,侵害了消费者的利益,也给国内银行业带来了一系列的潜在风险。
正是针对这些现象,2005年央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》指出,很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以建议取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。但是,这个建议一公布就受到房地产商及相应职能部门激烈的反对。而且时间一晃就是几年,住房预示制度的改革与完善看起来依旧遥遥无期。因此,呼吁国内业界重新来关注、检讨、改正与完善当前中国的住房预售制度,已经成了房地产市场政策的重要方面。
中国住房预售制度是一种单边风险分担制度
正如笔者多次撰文指出的那样,国内的住房预售制度最根...
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