论开发资质\建设用地使用权性质\土地使用权证对合作开发房地产合同效力的影响
中图分类号：D922.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）01-228-01
摘 要 以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，此时应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。
关键词 开发资质 建设用地使用权 合作开发
一、房地产开发资质对合作开发合同效力的影响
2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定：'合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效“。司法解释之所以如此规定，是因为我国房地产开发实行严格的准入制度，房地产的开发规模与企业资质相一致。不具有房地产开发资质的企业是禁止进行房地产开发经营活动的。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。
二、建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响
2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 16 条规定：'土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效“。司法解释如此规定的原因在于我国建设用地使用权的取得方式主要有两种，一种是出让方式取得，另一种是以划拨方式取得。以划拨方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权人一般都是无偿或低偿取得，如果允许以划拨建设用地使用权进行投资合作开发房地产，不仅损害国家的土地收益权，使国家土地大量流失，而且还会对土地一级供应市场和二、三级市场产生冲击。因此，在合作开发合同中，合作一方以未经有批准权的人民政府批准，以划拨建设用地使用权作为投资在纠纷发生后，在起诉前未补办批准手续的，合作开发合同无效。笔者认为以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。第一种情况为：在签订合作开发合同时，合作一方明知合作另一方以划拨建设用地使用权作为投资，而且双方在签订合同时其真实意思就是在划拨土地上进行房...
|
== 试读已结束，如需继续阅读敬请充值会员 ==
|
|
本站文章均为原创投稿，仅供下载参考，付费用户可查看完整且有格式内容！
(费用标准：38元/2月，98元/2年，微信支付秒开通！) |
| 升级为会员即可查阅全文 。如需要查阅全文，请 免费注册 或 登录会员 |
|
