住宅建设用地使用权期限届满后的续期难点问题探究
摘要： 温州房产到期续期事件，引发了人们对《物权法》第149条中规定的住宅建设用地使用权自动续期是否有偿问题的热议。针对该问题，结合2016年12月国土资源部发布的《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，考虑从相关法律法规梳理分析、理论分析、方案分析的角度进行探讨，进而归纳出'以有偿续期为原则，但需考虑限制减免“的方案，并提出了自动续期的具体建议。
关键词： 住宅建设用地使用权；有偿续期；限制减免
【中图分类号】F274.3【文献标识码】A【文章编号】2236-1879（2018）01-0187-01
一、问题的提出
2016年3月温州市民王女士买了一套二手房，过户时发现房子的土地使用证已经在3月4日过期。当地政府人员称：要拿到新土地证，必须补交30万费用延长土地使用期限，而房子总价才65.8万元。虽未有明确的法律法规作依据而搁置，却引发了热议。
其实温州的土地使用权续期事件，在国内并非首例。除温州外，至少在青岛、深圳还有五个土地使用权到期续期案例。青岛、深圳和温州政府至少都认为土地期满续期是有偿的，而各地政府续期缴费的法律依据都是城市房地产管理法，而非物权法。但深圳、青岛续期收费依据是当地的'公告基准地价“，一般不过几百块、上千块，而温州执行的是'市场评估地价“，续期费用远超深圳、青岛，因此温州土地续期被认为具有一定风向标意义。该问题的本质在于触及了住宅建设用地使用权自动续期是否有偿的法律问题。
二、有偿续期和无偿续期的理论分析
（一）无偿续期理论。
一方面，从字面上的意思解释来看，自动续期意味着在土地使用权期满后权利人不用申请续期或是支付任何费用。其中'自动“两个字就表明使用权人在延长土地使用期限时无需做出任何行为，其土地使用权自动顺延。
另一方面，考虑到消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下，用终其一生的收购置房产后，还要在70年后续交昂贵的土地使用费，无法让民众接受。
（二）有偿续期理论。
一方面，如果把自动续期理解为土地使用权可以免费自然延续使用期限，那么这种解释显然超越了法律条文的字面含义。如果在续期时无需支付对价，那么这将会使得土地使用权人对某块土地拥有无期限免费利用的权利。
另一方面，有偿续期维护了《宪法》规定的我国实行公有制的土地使...
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