浅析房地产建设用地容积率管理存在的问题及解决探讨
摘 要：本文主要针对我国现行房地产建设用地容积率管理进行探讨， 分析管理中存在的问题，系统论述健全房地产建设用地容积率管理须着重关注的几个方面， 探索房地产建设项目建设前后监管部门如何实施有效方法，遏制房地产超容积率建设的现象，建立规范的房地产建设用地容积率管理制度。
关键词：房地产 容积率 管理 问题 探讨
住建部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）关于容积率的定义，是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建设用地容积率大体分为房地产开发建设用地容积率、工业建设用地容积率、其他不同土地用途的建设用地容积率。本文只针对房地产开发建设用地容积率管理（以下简称建设用地容积率管理）这一问题进行分析和探讨。政府补助性住房退出市场以来，巨大的利润诱惑及其高成长性，吸引国内外资金蜂拥进入，房地产开发市场进一步繁荣。我国商业房地产市场起步较晚，特殊的成长过程、对房地产的定义定性及其在地方财政收入中的特殊地位，又使得它无法直接借鉴发达国家较为成熟的房地产管理体制，极其复杂的房地产发展轨迹与相对滞后的房地产管理体制交织，历史遗留问题与新形势新情况交错，带来众多房地产开发管理问题，建设用地容积率管理就是其中的一个难点。
一、建设用地容积率管理存在的问题
1.超容积率建设现象多样、原因复杂。建设用地超容积率建设问题一直伴随着房地产开发的出现存在至今，现象多样、原因复杂。归纳其表现：（1）政府设立临时机构负责安置项目的建设，主体机构解散后，难以解决超容积率建设等问题；（2）政府补助性房改房项目和商业房地产开发甚至是与安置房项目三者共用一个地块，出现难以定性的超容积率建设；（3）政府办公用房与商业房地产开发混用一个地块，无法准确测算计容建筑面积；（4）房地产开发企业利用管理漏洞超容积率建设；（5）技术性超容积率建设。除此以外，由于房地产项目设计时点到建筑物建设成形时点距离较长，或因政策、或因项目需要发生房地产项目小部分、小地方更改现象是难免的。超容积率建设与改变用途并行的现象
2.建设用地容积率管理政出多门、各自为政。目前，与建设用地容积率管理相关的部门有：城乡规划、住房和城乡建设、国土资源、城镇执法等部门。城乡规划部门负责用地容积率条件设定，国土资源部根据设定的容积率，测算并收取土地出让金，住房和城乡建设部门与执法部门负责建筑物是否超容积率建设监...
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