房地产开发企业预售业务的相关涉税会计处理
摘要：当前，在房地产开发企业中，期房销售方式普遍存在。针对房地产开发企业中期房销售情况，会计准则和税法存在不一致的问题，进而使得房地产开发企业的期房和现房销售会计处理不一致。本文主要就房地产开发企业预售业务的相关涉税会计处理问题进行探讨。
关键词：房地产企业；预售业务；会计处理
中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）006-0-01
房地产开发企业运营的目的是盈利，通常以建筑物、土地以及房地合一等形式存在。房地产开发企业的特征十分突出：高风险、高收入、综合性强、回报周期长等。销售方式有两类，即现房和期房销售，其中期房销售是最主要的方式。期房销售是指房地产开发企业取得商品房预售许可证后，将建设过程中的商品房进行销售，并收取买方的房款或者定金。期房销售业务的会计处理方法，会计准则和税法不同，因此进行预售业务的会计和税务处理时差异很大。房地产开发企业的预售业务主要涉及的税种包括增值税、城建税、土地增值税、教育费附加以及所得税等。
一、增值税的处理
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中有关款项的规定，开发产品进行销售时，销售收入的范围为产品销售开发中获得的所有收入，具体包括现金等价物、现金以及其他经济利益。企业代替有关单位、部门以及企业收取各种费用、基金以及附加等。如果企业开具发票或者纳入开发产品价的，就需要将其全部确认为销售收入；如果不是以上情况，就需要代收代缴款项进行管理[1]。另外，根据我国的税制中的有关规定，纳税人将土地使用权转让出去或者将不动产销售出去，在这个过程中，使用预收款的形式的，其他纳税义务的发生时间是在受到预收款的当天。因此，房地产开发企业在收到房屋的预售款时，就要进行增值税及附加费的计算和缴纳。企业应该缴纳的增值税根据企业的开发项目是否属于老项目，若属于老项目，预缴增值税按照实际收到的预收款的5%预缴3%。分录时，贷记'银行存款“科目，而借记'应交税费-其他“科目，与此同时对教育费附加和城建费进行计算。
二、土地增值税的处理
根据我国的《土地增值税暂行条例》的有关规定，企业或者个人通过转让土地使用权或者转让地上建筑物及附着物，由此而获得的收入，需要根据转让获取的增值额征收一定的费用，而这个费用就是土地增值税。土地增值税主要采用四级超率累进税率，而计算方式是：企业应该缴纳的税额=企业应该缴纳的...
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