浅谈房地产开发流程
【摘要】随着我国城市化进程的影响，房地产开发在近些年迅猛发展起来。文章依据我国现行房地产开发的主要流程，概括了房地产开发过程中相关环节的主要工作，对房地产开发有着较强的现实指导意义。
【关键词】房地产开发 流程 销售
房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是'指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为“。下面将房地产开发流程作简要探讨。
一、前期工作
前期准备工作主要包括对房地产项目进行立项审批、规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。'五证“中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。
在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。
划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让现阶段有三种方式，分别是：协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投，有些地方也叫'拍让“。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按'价高者得“的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。拍卖受让土地使用权申请程序。
二、建筑施工阶段
建筑施工阶段主要分为以下几个方面：施工准备阶段；施工准备阶段需要完成的工作有：施工场地要求达到'三通...
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