房地产业“营改增”初探
摘 要：随着我国'营改增“工作的不断深化，其改革范围逐渐扩大。房地产行业作为国民经济重要的支柱，它的发展与上下游企业，居民生活水平息息相关。根据我国税制改革规划，房地产行业'营改增“已是大势所趋，本文期望基于这一背景，对其改革必要性进行探讨，并在此基础上，针对房地产行业的特点提出几点改革建议。
关键词：房产业；增值税；营业税；营改增
一、引言
自2012年年初在上海首先施行服务业'营改增“以来，各项税制改革工作已经取得丰硕成果，也拉开了我国'营改增“的序幕。为了推动我国经济进一步转型，近年来我国不断对财税体制进行改革，相关税收体制的变化对经济增长方式、行业税负、产业结构优化等方面均有着不同程度的影响。同时，房地产行业的发展状况影响着上下游众多行业和企业，其在国民经济中的支柱地位关乎着居民生活水平，以及地方财政收入的增加。根据李克强总理提出的'营改增“工作'五步曲“，在2015年要基本实现'营改增“工作全覆盖，这意味着房产行业税制改革工作即将开始。
我国《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）中指出，房地產业归为K门类，包含5个大类，具体包括物业管理、房地产开发经营、自有房地产经营活动、房地产中介服务和其他房地产业。而建筑业属于E类，具体包括地产商自营的独立核算的施工单位以及独立的房屋维修及设备更新活动、房屋及其他建筑物的工程施工活动。对于这种解释，国内学者将房地产行业分为广义和狭义两种概念：'广义的房地产行业包括建筑业，即涵盖生产、流通、分配、消费全过程。狭义的房地产行业不包括生产环节，即建筑业为房地产业提供服务，并不隶属于房地产业。“以上可以看出是否包括建筑业是区别广义和狭义的主要标志。国内学者已经就建筑业'营改增“工作进行了较为充分的讨论，本文着重就狭义的房地产业'营改增“进行探讨。
二、房地产业'营改增“的必要性
由上述内容可知，狭义的房地产行业包括五大类，对于征收的营业税率具体如下：房地产开发经营和自有房地产经营中转让固定资产适用5%、出租房屋等适用租赁服务业5%；物业管理适用服务业5%；房地产中介服务适用服务业5%；其他房地产业属于行政管理不征税。房地产行业不仅包含不动产的开发、销售以及后续物业管理服务，也涉及前期建筑业有关房屋建筑物的工程施工、房屋维修等活动。其中建筑劳务征收3%营业税，施工单位购买建筑材料时征收增值税。所以房地产...
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