我国房地产价格的成本及资金链特点分析
摘要： 为更好地制定与落实调控房价措施，因此必须研究房价地成本构成以及房地产开发过程地资金链构成及来源结构，分析发现房地产市场与金融机构的支持是息息相关并且互相影响的。
关键词：房地产价格 成本 资金链
1998年我国实施房地产市场化改革以来，我国房地产市场规模逐渐扩大，市场从零到有，从散户经营到规模化公司经营，房屋质量、建筑品质逐步提高，房屋数量、楼盘规模也呈现出较快的增长状态，尤其是从2009年我国商品房价格出现快速上涨，因此为了抑制我国房价这种较快的平均增长速度，中央政府出台了一系列措施以调控房价。为了更好地调控房价，就必须研究房价的成本构成以及整个房地产开发的资金链构成及来源结构，以便更好地落实调控措施。
一、我国房地产价格的成本构成
首先由于我国的特殊国情，房地产价格的成本构成与国外不尽相同。我国房地产价格主要由三大部分构成：土地成本、建筑成本、销售成本及利润。
1、土地成本：这部分成本为土地价格，又称土地出让金。土地价格分为两种：农地转市场价格和市场价格。农地转土地价格包括：耕地占用费、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、土地开发费、投资利息、管理费、土地开发利润等；而市场价格包括：拆迁安置费、土地再开发费、投资利息、管理费、土地开发利润等。
2、建筑成本：这部分成本包括勘察设计费、建筑材料费、建筑施工费、投资利息、管理费、房屋建筑利润等。
3、销售成本及利润：这部分成本包括销售相关费用（保险费、管理费等）、投资利息、住房销售税、经营利润等。
但房地产的价格也不能单纯的用成本加利润的定价方式决定，由于房地产作为一种实物资产，既可产生实际效用，又兼具投资价值，加之我国的土地供给由政府控制，土地价格被现行的土地管理制度及土地使用权招拍挂的出让方式限制住，致使土地价格不能随市场波动而变化，因此导致我国土地市场供需不均衡。由于土地价格不断上涨带动了房价的上涨，因此资本化定价才是其价格的主要估价方式。
从上述房地产价格的成本构成可以看到房地产作为一种特殊的商品，其成本构成远比一般商品的成本复杂得多。同时在土地成本和建筑成本这两块里，需要源源不断投入大量资金，这些资金的来源涉及银行信贷、信托资金、自有资金、销售回款等各个方面，每一个方面的变动都会影响到房价的构成。
二、房地产开发流程三个阶段的资金链分析
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