浅析房地产企业土地增值税清算
摘要：本文对房地产企业在土地增值税清算过程中遇到的一些问题进行探讨，浅析要顺利完成房地产企业土地增值税的清算，首先要明确清算时间及征税范围，包括明确正常销售阶段主动清算与被动清算在时限上的区别；明确办理税务注销登记前应进行土地增值税清算；区别各种行为的征税范围。其次提出应税收入确定的问题及解决对策。最后提出对扣除项目存在的问题及解决对策。笔者希望通过这些探讨，能有助于房地产企业顺利完成土地增值税的清算工作。
关键词：房地产企业；土地增值税；清算；问题；对策
2006年12月28日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发[2006]187号）规定从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者对房地产企业在土增税清算过程中遇到的一些问题进行探讨，希望有助于房地产企业顺利完成土地增值税的清算工作。
国税总局公布的数据显示，2010年全国收缴入库的土地增值税金额为1350亿元，比2009年上升了77%；2011年为2062亿元， 比2010年上升了52.7%； 2012年收缴入库的金额为2719亿元，比2011年再次上升了31.2%。可见，随着国家对房地产行业的调控力度加大，土地增值税的征收力度也不断加大，同时伴随着土地增值税政策不断出台，房地产企业面临的税收压力也随之增大。如何顺利地完成土地增值税清算工作，减少税收风险，笔者进行了一些探讨。
一、明确清算时间及征税范围
1.要明确正常销售阶段主动清算与被动清算在时限上的区别
主动清算是对于项目全部竣工、完成销售的情况下纳税人向税务机关申请清算；被动清算是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或者自用的；或者取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。可见，税务机关通过被动清算堵住部分房地产企业利用房地产经营周期较长的特点，故意拖延纳税的企图。因此房地产企业在达到被动清算条件时应自查清算应缴纳的土地增值税，做到心中有数。
2.明确办理税务注销登记前应进行土地增值税清算
作为被动清算的条件之一，国税发【2009】91号文再次重申注销登记前应对土地增值税进行清算，杜...
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