房地产项目投资风险评价
摘 要：以分析银川市X项目的投资风险为目的，运用层次分析法，结合该房地产开发项目的实际情况，通过对房地产投资风险分析基本方法的介绍，系统阐述了该房地产项目风险评价体系的建立与评价过程，研究出对投资风险影响较大的因素。进一步提出了在进行投资决策时如何有效控制和规避投资风险的对策建议。
关键词：房地产项目；投资风险；评价
房地产项目投资是专业技术性和综合性极强的投资活动，具有投入大、回报率高、风险大等特点[1]。在近年持续调控作用下，银川楼市逐步恢复理性，商品房待售总量不断增加。X公司在我国房地产市场面临寒冬期的时候进行房地产项目的开发具有很大风险。
1 投资风险识别
房地产项目投资存在一系列不确定性因素，根据房地产项目投资风险因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：政策风险、经济风险与市场风险、自然风险、建设风险、社会风险、管理风险与退出风险等[2]。
1.1 X项目概况
X项目位于银川市北部，以高层住宅、公寓为主，项目总投资额约2.14亿元，总建筑面积约118万m2，属于高端项目，最大特点是引进多种新型技术，具有恒温恒湿恒氧的功能。
1.2 项目投资风险识别与投资风险指标体系的建立
根据对X项目实际情况的分析以及蔡建民[3]对房地产投资风险的分类，识别出X项目主要风险，并根据项目各风险因素间的关系，参照系统性，科学性，可行性，前瞻性，可比性原则，对影响该项目投资的风险因素进行分析和整理，建立房地产投资风险指标体系。目标层（O）即项目投资风险；主层因素（A）；子层因素（B）。
政策风险（A1）=土地政策风险（B1）+税收政策风险（B2）+城市规划风险（B3）；经济风险与市场风险（A2）=价格变动风险（B4）+融资风险（B5）+供求风险（B6）；自然风险（A3）=气候风险（B7）+不可抗力风险（B8）+地质条件风险（B9）；建设风险（A4）=施工质量风险（B10）+成本超支风险（B11）+技术风险（B12）+施工进度风险（B13）。
2 项目投资风险评价
在实践工作中主要应用层次分析法对房地产投资风险进行综合评价。
按以下步骤进行评价。
（1）根据专家对项目投资风险的评价意见，进行层次单排序。即对目标层，主层因素各元素两两比较求出权重，对子因素层各个风险因素两两比较，求出权重，并对各层次单排序进行一致性检验。
目标层O””主层因素（A）的一致性检验指标：λmax=4.01...
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