浅析房地产开发阶段风险管理
【摘要】本文中，笔者将以房地产开发商的视角，从风险评估、风险管理措施、内部控制和风险管理决策这几个方面，各有侧重地阐述分析房地产行业在开发部分的投资决策阶段和项目建设阶段的风险管理系统，模式化地对该体系做出研究和阐发。并且以房产集团为具体实例做简要实践评析，同时结合国外成熟的风险管理模式提出相应纲要性改进建议。
【关键词】 风险管理；房地产开发；投资决策；项目建设
1、综述与背景
1.1 我国房地产行业问题
从上世纪90年代开始，我国就涌现了一批房地产开发公司。一直到2008年的金融危机，我国的房地产市场一直都保持比较健康的增长和回落态势。但之后的几年中随着宏观政策地加入救济或打压，房地产市场开始承受泡沫收缩的压力；土地制度监管的加强导致房产商马太效应加剧；房产经营困难也使得部分地产商面临倒闭。
1.2基于全生命周期的房地产项目管理
房地产开发是典型的高投入、高风险行业，其项目的流程较其他行业来说要复杂很多，而且也很难针对建筑工程那样去制定房地产风险管理的统一规范和流程。从房地产开发的全生命周期来看，笔者认为整个房地产开发分为以下几个重要部分：1.前期决策和施工、2.中期经营销售、3. 成熟的财务管理系统。
笔者本文重点将落在对于前期决策投资和施工阶段，探究在该阶段的风险管理系统。根据前期阶段又将其拆分为：投资决策阶段、土地获取阶段、和项目建设阶段三个环节。本文将以开发商的视角来界定风险和探究风险管理方式。
2、投资决策风险管理
2.1 风险类别
投资决策阶段是房地产开发过程中拥有较多不确定性的阶段，所以风险相对最大。需要制定开发商自己的开发战略，以确定房地产开发的区域地段、开发的时机和类型等，需要对项目进行初步筛选和评估。
2.1.1开发区域风险
由于在我国社会经济发展水平不均衡，不同地区的生活水平差异较大，使得在不同的地区考虑的风险会有较大不同。房地产开发具有不可逆性，区域风险的评估会有举足轻重的意义。例如一个商贸区在一线城市开发会与在一个多民族聚集的内陆城市开发有截然不同的规划，需要考虑到经济、政治和人文因素。
2.1.2开发时机风险
房地产的投资受到经济大背景、政策引导、人口变化、消费心理变化等影响，开发时机的把握具有不可忽略的影响。如果货币政策宣布升息，那么开发商的融资环境会变得艰苦，消费者的投资热情也会相应被...
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