新会计准则对房地产行业盈余管理行为的影响
提要本文分析我国房地产行业盈余管理现状，阐述新会计准则的变化对房地产行业盈余管理行为的影响，期望对房地产行业盈余管理行为分析能起到一定的借鉴作用。
关键词：新会计准则；盈余管理；房地产行业
中图分类号：F23 文献标识码：A
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，适时分析房地产行业的盈余管理现状以及新准则对房地产行业盈余管理行为的影响显得十分必要与重要。
一、我国房地产行业盈余管理现状
(一)房地产公司的特点。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链长、地域性强的特点。中国上市房地产公司具有十分明显的区别于一般行业公司的特殊之处。
1、房地产公司的销售收入主要来自于房屋的预售收入，并通过'预收账款“科目进行结转。我国1994年确立的房地产预售制度是一直以来房地产公司获得开发资金以及进行资金周转的最重要渠道之一，同时该制度也为房地产公司进行盈余管理创造了机会：一方面为了达到少缴纳或者推迟缴纳企业所得税的目的，房地产公司通常将收到的房屋预售款记入'预收账款“科目并想方设法拖延将该科目的资金结转为销售收入的时间；房地产公司利用同时开发多个楼盘的机会，积累大量的开发成本和相关费用来减少账面利润；另一方面上市房地产公司利用预收账款作为利润的'蓄水池“，通过该科目进行相应的盈余管理调节来达到应对证券市场监管要求的目的。
2、房地产项目大多数是分期开发的，并且在项目彻底完工后方才结转销售收入。纵观房地产上市公司对外披露的财务会计报告，其项目开发大都会涉及到两个或两个以上的会计期间。由于收益的结算只能等到项目彻底完工才能实现，这一特点给予了房地产上市公司进行盈余管理的空间。
(二)房地产行业盈余管理方法与手段。房地产开发公司的财务核算和销售款项的收回有其自身的特点，同时也给其进行盈余管理提供了一般企业所没有的条件。
1、通过延迟收入确认的时间以及隐匿收入来进行盈余管理
(1)延迟收入确认时间。新《企业会计准则》对于房地产开发公司商品房销售收入的确认原则与一般商品销售收入的确认原则是一致的，即企业已经将房屋所有权上的主要风险和报酬转移给房屋购买者。我国房地产开发公司一般采用预收款的方式售房，公司在拿到售房款时并不能确认相关的销售收入，而是要等到房屋竣工验收完毕、与购房者办妥相关手续...
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