我国房地产开发相关法律问题研究
摘 要： 我国房地产开发应坚持总量适度控制的原则，而核准主义的使用应该是落实适度控制房地产开发的最优方案。房地产开发企业质量直接决定了开发水平，应通过注册资本门槛和硬化技术指标来实现这一目标。房地产开发建设过程应增加一系列强制性规定，固定资产投资项目资本金应贯穿项目始终，商品房预售许可制度应细化。
关键词： 房地产开发； 核准主义； 商品房预售
中图分类号： F293.31；D922 文献标识码： A DOI：10.13411/j.cnki.sxsx.2016.04.022
近二十年来，我国房地产开发发展迅速。从经济效益来看，房地产开发在投资规模、开发体量以及对地方GDP与财政收入的贡献率，都呈现出快速增长的态势。[1] 现如今，黄金一代已然逝去，冷极生静，检讨我国现行房地产开发制度的时机悄然来临。
一、我国房地产开发理念的反思与革新
（一）反思””总量适度控制
房地产开发企业的数量是否要控制，一直有三种声音：其一，完全放开；其二，完全控制；其三，基本放开，适度控制。[2]该问题的分歧完全可以还原至市场经济初期'市场“与'市长“关系的争论中去。事实上，在市场经济的诸次争辩中，对此已经形成了极为统一的认识，即市场对资源配置起基础性作用，资源要素需要通过市场自发调节自由流动，实现配置的最优化，当市场自发调节出现问题时，国家应进行强有力的干预和调控，这就是著名的中国特色社会主义市场经济理论。它的影响不仅在经济生活，而且影响到法律体系的建构。遥想当年，经济法风光无限，而民法岌岌可危。星移斗转，民法已被确认为市场经济的基本法律，经济法回归到它本来应有的位置。对房地产开发企业进行总量适度控制是贯彻社会主义市场经济理论的必然要求，是实现房地产业健康发展的重要保障。当然，我们应该清楚地认识，国家宏观调控的手段有很多，最不应考虑的是行政命令，尽管它最立竿见影，但却是负面伤害最多的方式。历次房地产调控过程中'限购令“倍受质疑，就是最好的警示，很多人甚至指出它是违法的，因为限购令的推行破坏了'自然人民事权利能力平等“的原则，希望尽快能用其他的方式来代替它。通过法律制度的重新设计应该是落实适度控制房地产开发企业数量的最优方案。
（二）革新””采取核准主义设立原则
长期以来，在国家鼓励房地产开发，推进城市化进程的大背景下，房地产开发企业的准入门槛较低。一方面，导致房地产企业过多、过滥，参差不齐，极...
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