浅谈房地产合作开发的纠纷处理
[摘 要]房地产合作开发是目前房地产开发中较为流行的模式，通常包括法人型合作模式和非法人型合作模式。但不管采取什么模式合作，都可能产生这样那样的纠纷，所以文章拟对房地产合作开发的纠纷类型及处理规则进行阐述，并谈点粗浅看法，供同仁参考。
[关键词]房地产开发；合作模式；纠纷处理
据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第14条规定，房地产合作开发是指当事人订立协议以提供出让土地使用权、资金等方式共同投资、共享利润、共担风险而进行房地产开发。
实践中，合作开发房地产存在多种不同的模式，但是主要有两种类型：一是法人型合作开发，二是非法人型合作开发。其他的模式可能是从这两种模式演变而来，或者可能是名为房地产合作开发，而实为其他行为。①
法人型合作开发：合作开发各方共同出资设立房地产开发项目公司，由项目公司作为建设方进行房地产开发，并独立享受权利，履行义务并承担责任，项目开发过程中均以项目公司名义对外办理手续或签订合同。合作各方成为项目公司股东合作开发的权利由项目公司章程和合作开发合同进行规定。
非法人型合作开发：合作开发各方未组建房地产开发项目公司，以拥有土地使用权一方的名义办理有关手续。对外由拥有土地使用权一方享有民事权利和承担民事义务，对内以合作协议确定合作各方的权利和义务，如参建、联建、后续入股等。
房地产合作开发主要包括上述两种模式，但实践中情形较为复杂，特别是非法人型合作开发，尽管合作各方签订了协议，履行中也难不产生纠纷，下面分类予以浅述。
一、合作开发协议无效纠纷及其处理
（一）因合作各方不具备房地产开发资质导致合作开发无效
法律规定，房地产开发企业应当具备一定的资质条件才能进行房地产开发，在合作开发中，只要有一方具有房地产开发资质即可，而不强求所有合作方都具备房地产开发经营资质。对此《解释》第15条第1款规定，'合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。“
为维护房地产业的健康发展，对于合作开发各方均无房地产开发资质的，应当依法确认无效。一旦合作开发合同无效，不仅会给合作各方造成巨大的经济损失，同时也影响到广大消费者的切身利益。因此，立法与司法政策均规定，允许当事人对其合同效力进行补正。于是《解释》第15条第2款又规定：'当事人...
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