预抵押按揭贷款风险性分析与解决建议
一、预告登记的起因和对市场经济的影响
（一）预告登记的起因
预告登记制度源于我国上个世纪90年代开始推广的商品房预售房制度，所谓商品房预售制度，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。当时我国为加快商品房建设、增加住房供应量，加速开发商建设资金周转，提高了资金使用效率，降低开发商资金使用成本，各地政府大力推出了预售房制度。随着我国市场经济的不断发展和房地产市场的蓬勃兴，为规范不动产交易，避免了'一房二卖“等混乱现象，保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权，弥补我国不动产登记制度体系的空白，于2007年10月1日正式颁布了《中华人民共和国物权法》，从法律上确立了预告登记制度。
（二）预售房和预告登记制度对市场经济的影响
一方面，预售房制度和预告登记制度的存在，使得在建房产提前进入市场销售，加快了房地产开发商资金回笼和周转速度，降低了开发商的资金使用成本，有力推动了房地产经济的快速发展，增加了各地政府的财政收入，对拉动我国GDP的持续高速增长起到了积极的作用。另一方面，因预售房和预告登记制度方面的缺陷和不完善性，为房地产开发商掠夺社会和民众财富，向社会和银行转嫁在建商品房的风险提供了可乘之机。导致炒房风浪叠起，预售商品房纠纷案件层出不穷，也产生了大量的道德风险和市场风险，使房地产泡沫居高不下，市场乱象不断。为此，在人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》，就曾公开建议'取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售“。2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。但是，随着房地产经济在我国市场济地位的不断提高，考虑到地方政府、开发商、银行与买房人的利益纠葛的复杂性，我国政府始终未能动摇这一制度。
（三）预告登记案例给商业银行的风险启示
2011年中国光大银行上海青浦支行因借款人陈某不能按期偿还个人房按揭贷款，向上海市青浦区人民法院提起诉讼，要求借款人偿还所欠银行贷款本息，开发商履行连带保证义务，银行享有所拍卖房产的优先受偿权（当时银行只对借款人所购的房产办理了预告登记）。法院经审理虽然判决越高胜诉，但不支持银行对所拍卖房产享有优先受偿权。事后，最高人民法院在2014年第9期的《最高人民法院公报》上刊登了该判例，明确了预告登记中银行无优先受偿权。
此判例对商业银行的风险启示：
第一...
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