从资金平衡的视角来看房地产开发贷款的风险防范
摘要：商业银行信用风险防范的重心正在从传统的以借款人为中心转向借款人与市场分析并重。本文以房地产开发贷款为例，从房地产项目开发中资金流动的特点入手，主要从资金平衡角度考察房地产投资过程，通过分析影响项目资金流的各种因素来识别风险，在此基础上评价房地产开发贷款风险控制中可能存在的问题和对策。
关键词：房地产开发贷款；资金平衡；风险防范
中图分类号：Ｆ８３２．４５ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００３－９０３１（２００６）０９－００６６－０３
市场经济改革深化后，商业银行预算约束加强，必须将风险识别和控制焦点从借款人特征扩展到借款人与市场并重，才能满足日益严峻的竞争形势的要求。这种转变意味着，商业银行不能够仅仅从债权人角度孤立的考虑如何保障债权安全，而要从借款人角度出发，综合、整体的考虑整个投资过程是否可行、可能存在的主要风险因素是什么、如何规避等问题。只有借款人投资达到期望的效果、银行的债权才能得到根本保障。[１]
借款人的投资过程就是将自有资金和债务资金投资形成固定资产后通过生产的产品实现销售后回流资金补偿投资的过程。该过程涉及到借款人资金筹措、融资安排、投资计划、生产管理、市场销售、负债偿还和利润分配等资金过程。这一过程要求现金流入和流出必须保持平衡。在银行贷款参与资金循环过程后，凡是可能减少现金流入和增加现金流出的因素都可能成为银行的风险因素，需要进行准确揭示、提前控制。本文以房地产开发投资为例，从项目资金平衡角度考察投资过程中资金流动特点，通过分析影响项目资金流的各种因素来识别风险、测量风险和控制风险，并评价房地产开发贷款风险控制中可能存在的问题和对策。
一、房地产开发投资的资金平衡
１．房地产开发投资的资金运行。房地产开发投资过程按照房屋形象进度可以分为三个阶段，即建设准备期、建设期和现房销售期。在建设准备期，开发商通过招、拍、挂等方式购置土地、进行土地平整、工程设计、工程招标和市政报建等工程前期准备，所需资金主要来源于开发商自有资金。在房屋建设期，投资支出的主要是工程费用和相关税费；由于商品房开发采取的预售制度，这一阶段的资金来源可以分为自有资金、银行开发贷款和预售收入三部分。房屋竣工结算后进入现房销售阶段，投资支出主要是当期经营成本、相关税费、贷款本金偿还和净利润分配，所需资金来源于销售收入（见图１）。房地产项目开发投资的...
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