房地产开发企业资质管理制度的法律思考
摘要 资质制度是政府行政主管部门对从事专门经营活动的企业的业务能力、管理能力、人才实力、资金数量等多方面进行审查，以确认其经营服务的范围并发相应的资格证书的一种制度。我国实施房地产企业资质管理制度以来，对提高房地产项目开发质量、发挥投资效益、调控行业规模、加强安全生产、提高从业人员素质等都起到了很好的作用。然而随着房地产开发行业的不断发展，尤其是近年来在高房价的刺激下房地产企业数量的爆发性增长，这一制度的适用逐渐暴露出了很多问题，引起了政府和房地产法学界的高度关注。
关键词 房地产开发企业 资质管理制度 年检 动态管理 信用管理 个人责任
一、制度演变
自 1989 年建设部发布《城市综合开发公司资质等级标准》以来，我国对房地产开发企业一直都实行资质管理制度。1993 年 11 月 16 日，建设部颁布了《房地产开发企业资质管理规定》（28 号令）通过部门规章明确规定房地产开发企业的资质每年核定一次。2000 年 3 月 29 日，建设部发布了新修订的《房地产开发企业资质管理规定》（77 号令），规定房地产开发企业实行四级资质管理制度。自实施资质管理制度以来，对规范房地产市场准入及加强房地产开发企业经营管理取得了良好成效，但随着房地产市场的发展，这一管理制度在实践中也遇到了一些新问题，面临理论与实践的双重冲击。
二、现实问题及思考
1.房地产企业越级开发签订的合同效力认定问题规定不明确。
房地产开发企业不具备相应的开发资质而越级开发，尤其是在房地产联合开发项目中对外签订的合同效力认定问题，在法律上的规定几经变化，至今仍未有定论性结果。根据《房地产管理法施行前的案件问题解答》规定，不具备房地产开发经营资质的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可以认定合同有效。但是随着《合同法》的出台，'不轻易认定合同无效“的审判原则也逐渐落实在房地产案件纠纷处理过程中。2004年11月《最高法院关于审理国有土地使用权司法解释》的出台，对该等司法趋势予以了明确，《解释》第15条规定：'合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企...
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