土地增值税清算审核与利息扣除解析
土地增值税清算可用六部审核法
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局先后印发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)等文件，要求各地认真搞好房地产开发企业土地增值税清算管理工作。
对纳税人提交的《土地增值税清算报告》(以下简称《清算报告》)或纳税人委托中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)，主管地税机关应当采取科学的方法进行审核。笔者通过清算审核实践，总结出土地增值税清算中常用的'六步“审核方法，即一核、二看、三访、四审、五调、六算。
一核，即对纳税人销售的房开产品，无论是普通住宅、非普通住宅、门面房、车库、储藏室、其他房开产品，还是物业管理用房等都要分面积、分楼层、分年度销售明细、分购买人逐户、逐项、逐笔进行登记造册核对。核对买房者与纳税人签订的购房合同中注明的购房面积、购房金额与购房发票上注明的购房面积与金额是否相同；核对购房者持有的纳税人开具的售房发票上注明的面积、金额与纳税人保管的售房发票存根上注明的面积、金额是否一致；核对纳税人房开产品的销售、库存与凭证、账本、报表之间，与《土地增值税纳税清算申报表》之间的逻辑关系是否相符。在账本、申报表中有无少记、漏记销售收入，有无将应税收入长期挂在往来账户上不结转、隐瞒销售收入，有无将非普通住宅、其他房开产品销售收入记入普通住宅销售收入，非法降低土地增值税税负等行为。
二看，即看纳税人的房开产品在财务核算上是否按房开产品项目分别核算，看其土地成本是否按可售建筑面积平均分摊；看不同房开产品的建筑成本是否分别按房开产品对象进行分摊；看库存的房开产品是否按规定保留房开产品成本。不正确核算不同房开产品成本，不按规定保留库存房开产品成本(少保留或不保留库存房开产品的成本)的，都会造成增值额和土地增值税应纳税额的减少。
三访，即走访当地建委、建工局、其他纳税人，对住宅楼、门面房及其他房开产品同期、同地段的单位成本进行内查外调，并与当地当期定额成本进行比较，看纳税人不同房开产品的单位成本是否正常，有无多列成本又无正当理由的。
四审，即审核纳税人与计算土地增值税有关的原始票据的合法性和合理性。税收法规规定，不合法的成本、费用票据不得在税前扣除...
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